Es bastante frecuente ver en las comunidades de vecinos que alguno de ellos realice algún tipo de cerramiento sin autorización del resto de los propietarios. Por eso, es importante saber a qué corresponde el termino cerramiento ilegal y cuando prescribe, además de otras singularidades en este sentido.
¿Cerramiento ilegal?
Como su propio nombre indica, se trata del cierre de alguna zona de la edificación que se realiza sin permiso del resto de los integrantes de la comunidad de vecinos y sin autorización administrativa. El ejemplo más común es el cerramiento de terrazas, pero también sucede cuando se divide un piso o local comercial mediante un tabique que no existía previamente y en otras circunstancias.
Condiciones que debe cumplir un cerramiento
La forma legal de instalar un cerramiento viene contemplada en la Ley de Propiedad Horizontal (sobre todo, en el artículo 10.3 b). Según esta norma, el propietario que quiera realizar un cerramiento debe seguir los siguientes pasos:
- Pedir las correspondientes licencias administrativas al Ayuntamiento de la localidad y abonar las tasas correspondientes. Es relevante que este trámite sea el primero, pues, de ese modo, será más sencillo el siguiente.
- Solicitar autorización a la comunidad de vecinos. Con las licencias de obra ya aprobadas, es más fácil obtener la autorización de los restantes propietarios del edificio. Así, estos comprueban que el cerramiento está permitido por las autoridades. Una vez hecha la petición a los vecinos, esta debe ser aprobada por, al menos, 3/5 partes de los propietarios. A su vez, estos tienen que representar 3/5 de las cuotas de participación. Es decir, no basta con que voten favorablemente 3/5 partes de los presentes en la reunión. Esos votantes deben representar por lo menos idéntico porcentaje de la propiedad.
Por otro lado, los vecinos directamente afectados por las obras de cerramiento deben dar su consentimiento expreso. En caso de oponerse, deben demostrar el perjuicio que les causarán esos trabajos. Igualmente, la junta de propietarios puede opinar respecto a la naturaleza de esa obra, es decir, en cuanto a su desarrollo técnico. En caso de haber desacuerdo entre los vecinos y quien acomete el cerramiento, la junta tiene la facultad de pedir un dictamen técnico pericial.
¿Cuándo prescribe un cerramiento ilegal?
Cuando se quiera realizar un cerramiento, es imprescindible respetar minuciosamente los pasos explicados. De lo contrario, el vecino que realiza la obra puede verse obligado a derribar su cerramiento. No obstante, existen unos plazos después de los cuales la obra ilegal prescribirá y el propietario ya no se verá en esa situación.
Estos plazos varían en función de cada comunidad autónoma. En todas, la prescripción se da entre los cuatro y diez años posteriores al cerramiento excepto Madrid que acaba de aprobar solo 8 años.
En conclusión, saber qué es un cerramiento ilegal y cuándo prescribe resulta básico antes de emprender obras en una comunidad de vecinos.
