Los administradores de fincas habitualmente nos enfrentamos a un problema bastante extendido en las comunidades de vecinos como lo es la morosidad. Por distintas razones uno, o varios vecinos, pueden decidir no pagar las cuotas de la comunidad y a partir de ahí empiezan las dificultades para tratar de cobrar el importe que les corresponde de manera extrajudicial o por la vía de los tribunales.
Hay que tener en cuenta que la ley indica que las reclamaciones de deuda prescriben a partir de los cinco años desde que se pueden exigir y que las deudas de vecinos morosos que pueden reclamarse antes del 7 de octubre de 2015, fecha en la que entró en vigor la modificación de la ley, se regulan por la ley anterior donde el plazo de prescripción de las deudas era de 15 años.
El apoyo entre el administrador y el presidente de la comunidad es fundamental para tratar de hablar con el vecino moroso e intentar que se actualice frente a los pagos, siempre de manera amistosa y tratando de poner en común los puntos de vista discordantes por los cuales se ha llegado a la situación actual de impago. Por tanto, se reclamarán los pagos por escrito al vecino y se le instará a que pague su deuda para evitar perjuicios a la comunidad de la que él mismo forma parte.
En caso de que el deudor hiciera caso omiso al primer escrito, los profesionales recomiendan intentarlo una vez más como medida de presión. Puede ser que esta vez, el vecino moroso recapacite y entienda que es mejor no continuar por esa vía y saldar sus deudas con la comunidad.
En caso de que el vecino siga sin abonar lo que debe, presidente y administrador deben convocar una Junta extraordinaria de propietarios donde se exponga el problema en el orden del día para que todos los vecinos decidan si se inician acciones legales contra el vecino deudor, lo que debe quedar plasmado en el Acta para posteriormente enviarlo a los abogados.
Reclamación de la deuda por la vía judicial
El presidente o el administrador enviará un burofax al vecino moroso con un requerimiento del pago. Es indispensable que la vía de comunicación sea el burofax, ya que en caso de que el destinatario lo rechace, legalmente consta como una notificación y el vecino debe darse por enterado del requerimiento.
En caso de que el vecino moroso no abonase en el plazo de 3 días la deuda acumulada, se comenzarán los trámites para reclamar el impago al vecino deudor. En este punto se pueden optar por dos procedimientos diferentes:
- Procedimiento monitorio: quizá el más aconsejable para las comunidades de vecinos, ya que es la vía más rápida y efectiva para reclamar una deuda a un vecino moroso. No se necesita una demanda, solo la creación de un título ejecutivo para reclamar el impago mediante una petición. Así se evita un juicio verbal. No hay límite en las cantidades que se pueden reclamar al vecino moroso.
- Procedimiento declarativo: mucho más costoso y con más trámites judiciales. Los profesionales no recomiendan esta vía.
En el procedimiento monitorio se interpone judicialmente la petición inicial del importe que la comunidad quiere satisfacer sin necesidad de disponer de un abogado o procurador. Además, no hay límite en la cantidad del importe a reclamar. Eso sí, hay que acreditar debidamente la deuda que se reclama al vecino moroso.
Una vez que el juzgado ha cotejado los documentos presentados y, si considera que es lícita la reclamación de la demanda, se interpondrá la petición al juzgado y este enviará a trámite la petición que consiste en el envío de un requerimiento de pago al vecino deudor para pagar la deuda en un plazo máximo de 20 días hábiles. Este requerimiento no se hace por correo, sino personalmente.
¿Qué ocurre después del requerimiento judicial?
Después del requerimiento judicial reclamando la deuda al vecino en un plazo de 20 días pueden ocurrir tres cosas:
- El vecino moroso paga la deuda: en este caso, el proceso judicial concluye y el procedimiento queda archivado.
- El vecino moroso no paga pero tampoco se opone al requerimiento: en este caso se puede instar a la ejecución del pago sin la necesidad de abogado o procurador.
- El vecino moroso se opone al requerimiento: en este caso, el proceso tendrá que resolverse mediante otro procedimiento judicial según la cuantía. Si la deuda reclamada no supera los 2000€, no se necesita abogado ni procurador, pero si la cuantía reclamada es mayor de 6000€ será preciso iniciar los trámites de un juicio ordinario. En caso de que la cuantía reclamada no supere los 6000€ habrá un juicio verbal. A pesar de la oposición del deudor, la comunidad de vecinos puede solicitar al juzgado el embargo preventivo de bienes y este lo ejecutará sin trámites.
En cualquier caso, si hay oposición al requerimiento y el deudor es condenado, se puede ejecutar la sentencia que condena al vecino moroso a pagar la deuda que ahora será mucho mayor por los intereses acumulados. El administrador será el profesional encargado de asesorar sobre temas legales a la comunidad y recomendará la mejor forma de gestionar la reclamación de impagos a vecinos morosos. Como hemos dicho, el proceso monitorio es el más indicado, ya que solo la petición inicial de la deuda conlleva gastos para el deudor (abogado y procurador) y si se opone al requerimiento judicial tendrá aún más gastos, aparte de enfrentarse a un posible embargo preventivo de bienes. Sin embargo, en un juicio verbal, el proceso puede prolongarse en el tiempo y supone importantes gastos para la comunidad sin poder embargar los bienes del deudor.
