A manera general, los elementos comunes de una comunidad son aquellos que no se han incluido como privativos en las Escritura de División Horizontal, es decir, todos los que sirven para el conjunto del edificio. Cada comunidad tiene sus propios elementos comunes, es decir, aquellas partes de uso y aprovechamiento común por todos los copropietarios de un edificio que resultan necesarias para el adecuado uso y disfrute de las partes privativas del mismo.
Todas aquellas partes que integren de un edificio, sin las cuales no puede subsistir el propio edificio, ni puede conseguirse la independización física, jurídica y de aprovechamiento de los elementos privativos; los elementos comunes pertenecen a quienes sean titulares de los elementos privativos a través de un sistema de cuotas imputadas a los propietarios en el título constitutivo de la propiedad horizontal.
El articulo 396 del Código Civil, establece como elementos comunes los siguientes:
El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. (Fuente: BOE).
Hemos de indicar que los diferentes pisos o locales de un edificio, o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, pero llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, es decir deben pagar igualmente su cuota de participación con la comunidad de propietarios, ¿Por qué?, porque las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son adjunto inseparable.
Como conclusión en este sentido tenemos que, los elementos comunes esenciales y respecto a ellos no cabe plantearse su propiedad privada. Sin embargo, es posible que en los Estatutos de la comunidad se apruebe por unanimidad el permitir un aprovechamiento especial de ellos en beneficio de algún propietario, siempre que no se perjudique de ningún modo la estructura del edificio.
ELEMENTOS PRIVATIVOS
El artículo 396 del Código Civil, considera como elementos privativos los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia. (Fuente: BOE).
La LPH establece que son privativos aquellos elementos que están comprendidos dentro de los límites del espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, y que, además, sirvan exclusivamente al propietario.
Los elementos privativos son de titularidad del propietario y, como tales, tienen que estar recogidos en una escritura de división horizontal o título constitutivo, lo que no venga especificado, se presume que es un elemento común.
Estos elementos tendrán asignada una cuota de participación en la comunidad. Si los anejos (plaza de aparcamiento, trasteros, etc.), tienen una cuota de participación distinta al piso o local, no estarán ligados al elemento principal, y tendrán independencia jurídica a efectos de venta separada, inscripción registral, etc.
A veces no es fácil para los propietarios distinguir si un elemento es común o privativo, como es el caso de las tuberías o desagües, según el Código Civil, son elementos comunes, pero existen numerosas sentencias que señalan la privacidad de estos elementos cuando estén dentro del espacio privativo, y además den servicio exclusivo a ese elemento privativo.
