Normalmente la propiedad horizontal, se forma en el instante en el que una propiedad pertenece a diversas personas. Sin embargo, se debe concretar por medio de un negocio jurídico documentado en escritura pública. El documento generado es valorado como el título constitutivo de una comunidad de propietarios y se puede grabar en el registro de la propiedad.
En el documento, en base al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, se debe fijar un conjunto de disposiciones mínimas (cuotas de participación, descripción de los pisos o locales…) que tienen la posibilidad de ser alteradas pero solo cuando exista unanimidad de los propietarios.
Además, los propietarios tendrán la capacidad de constituir otras reglas de uso del edificio, aunque si estas no se hallan en el título constitutivo de la comunidad de propietarios no comprometerán a terceros adquirientes.
Pero, ¿Qué es el título constitutivo de la comunidad?. A continuación se explicará su concepto, dónde averiguar el título constitutivo de la comunidad de vecinos, cómo hacer posible una modificación en el título constitutivo de la comunidad, qué sucede si una comunidad de propietarios no posee un título constitutivo, cómo solicitarlo y una breve conclusión.
¿Qué es el título constitutivo de la comunidad de propietarios?
El título constitutivo de la Propiedad Horizontal, se define como el documento que recoge todo el contenido jurídico de una comunidad de propietarios.
Según instaura el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal se debe especificar como mínimo:
- El edificio: es necesaria la descripción del inmueble en su conjunto y los títulos de propiedad del terreno, lindes, anejos y algún otro requisito que sea exigido en la legislación hipotecaria. Aunque también se debe detallar algún elemento que sea común o de instalación en el edificio (ascensores, calefacción, jardín, etc.).
- Los pisos y locales: describir los elementos privativos del inmueble individualmente.
- Cuota de participación: describir la cuota de participación que corresponde a cada piso o local.
- Estatutos de la comunidad: posibilidad de integrar los Estatutos de la comunidad en caso de que se formalicen.
¿Dónde averiguar el título constitutivo de la comunidad de vecinos?
El título constitutivo de la comunidad de vecinos es un documento de carácter público que tiene que estar afiliado en el mismo Registro de la Propiedad donde se halle definido el inmueble, y agrupará las modificaciones que se hayan elaborado por acuerdos aprobados en la Junta de Propietarios.
Las condiciones poseen la obligación de estar inscritas para poder ser discutibles frente a terceros, ya que si una de ellas no estuviera inscrita, no tendrá la capacidad de imponer a nuevos propietarios que hayan adquirido la vivienda en la certeza de que lo único que les asocia es lo que se presenta inscrito en las escrituras del título constitutivo.
Y en el Registro de la Propiedad se graba por un lado, una hoja registral que posee la inscripción de la división horizontal y se reconocen los elementos y cuotas. Además de recopilar los estatutos de la comunidad.
Además, otro punto a destacar sería el de tener que desarrollar una inscripción única para cada uno de los pisos o locales que definen los actos de transmisión o gravamen que les influyen.
¿Cómo hacer posible una modificación en el título constitutivo de la comunidad?
La Comunidad de Propietarios puede valorar como bueno el ajustar el título constitutivo a la situación legal vigente o para concluir algún imprevisto que surja entre los propietarios.
Y para poder cumplirlo, la Ley de Propiedad Horizontal, pide que la modificación del título constitutivo de la comunidad de propietarios se determine por medio de unanimidad entre los vecinos del edificio, ya que el artículo 17.6 LPH dicta lo siguiente:
«Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación».
Finalmente al lograr el acuerdo por unanimidad de la Junta de Propietarios, el Presidente de la Comunidad, tendrá la obligación de entregar la escritura pública pertinente ante un notario, porque es imprescindible hacer público el acuerdo para después poder afiliarlo en el Registro de la Propiedad. Además, el Registrador, tendrá de plazo 15 días para manifestar su calificación y ejecutar la inscripción.
¿Qué sucede si una comunidad de propietarios no posee un título constitutivo?
Demanda a todas las comunidades de propietarios que cuenten con un título constitutivo propio por medio de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que en él se agruparán todas las reglas de constitución, derechos y características del edificio.
Es un documento de suma importancia porque otorga precisar su régimen jurídico pero para que esto suceda hay que estipularlo en escritura pública y afiliarse en el Registro de la Propiedad.
Además, hay que destacar las normas que fija el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal acerca de su propio contenido:
«El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución».
¿Cómo solicitar el título constitutivo de la propiedad horizontal?
El título constitutivo de una comunidad de propietarios se puede solicitar fácilmente y de forma breve reclamando una copia al presidente o administrador de la finca, ya que todo propietario posee el derecho de obtener esta información.
Pero en el caso de que no posean el título, siempre es posible pedir una copia simple en el Registro de la Propiedad donde se encuentre inscrito el inmueble, aunque en algunos casos, existirá el deber de pedir una copia de escritura para conocer las acotaciones y derechos que le corresponden, comprobar la cuota de participación de cada finca, demostrar si un elemento es de uso común o privativo y a quién se le puede retribuir el cuidado y el pago de las reparaciones.
Conclusión: es un pilar fundamental para una comunidad de vecinos
En conclusión, el título constitutivo no solo exige ser legal, ya que además de eso es un pilar fundamental para crear una convivencia comunitaria triunfante. Porque es crucial conocer su valor y sus cualidades para vivir en concordia y garantizar la tranquilidad de todos los propietarios en una comunidad de vecinos.
Francisco Javier Álvarez Izquierdo
