Segregar espacios está de moda y en una vivienda o local es una forma interesante de habilitar una tenencia extra dentro de una misma propiedad. Con este proceso se modifica el registro de un bien inmueble.
La cuestión, es saber si puede hacerse de forma libre, o si por el contrario se necesita del permiso de la Comunidad de Propietarios para poder llevar a cabo este tipo de agrupaciones o divisiones, y en su caso los requisitos que se deben cumplir para poder legalizar los inmuebles resultantes.
Algunos propietarios, de viviendas o de locales comerciales, se han llegado a plantear, la posibilidad, ya sea por necesidad o simplemente para facilitar una venta o alquiler, de dividir una vivienda porque es demasiado grande, convertir una que ya tienen en una más grande o agrupar dos viviendas en una. Igualmente sucede con locales comerciales. Esta posibilidad también podría darse con plazas de garaje e incluso con trasteros.
La primera norma que debe establecerse como principal a la hora de segregar una vivienda o local, es poder contar con la autorización de la Comunidad de Propietarios. Si la opción de segregar inmuebles no está recogida en los estatutos del edificio, el propietario debe informar a la Comunidad de Vecinos solicitando hacer una junta donde podrá contar con esta aprobación o no, en todo caso tendría que obtener la aprobación de al menos las 3/5 partes de los votos. Cuando el propietario logre este apoyo deberá presentar el acta con las anotaciones pertinentes en el Ayuntamiento de su localidad para solicitar la licencia municipal (será necesario presentar el proyecto básico, de ejecución y de dirección de obra, siempre firmados por el arquitecto que haya realizado el trabajo). Esto es muy importante, ya que en caso de inspección deberá presentarse dicha licencia para poder acreditar así que se tiene el permiso de segregación del inmueble, de no hacerlo el propietario se expondría a una multa que suele ser cuantiosa e incluso podría llegar a ser obligado a restaurar la casa a su estado original.
Otro aspecto importantísimo para tomar en cuenta es la licencia de obra mayor; esto quiere decir que el proceso de la segregación de la casa deberá realizarlo un arquitecto, cumpliendo con el Código Técnico de la Edificación que incluya planos, presupuestos, memoria, etc., así quedará en constancia que cada una de las viviendas resultantes cuente con entrada independiente, aislamiento térmico y acústico que la ley exige. Con todo esto es el propio Ayuntamiento quien debe supervisar el proyecto y otorgar la licencia de obra mayor si lo considera.
Una vez esté culminada la obra, el arquitecto debe presentar el certificado de final de obra que será aprobado por el Ayuntamiento. Éste enviará a los técnicos municipales para que vayan a la vivienda y comprueben que la obra realizada se corresponde con el proyecto presentado. En este punto se recibe la licencia de primera ocupación: esta licencia permite que cada una de las viviendas segregadas tenga sus propios suministros (agua, luz y gas).
Por último; Hay que acudir al notario para obtener las escrituras y al Registro de la Propiedad correspondiente para su inscripción. Ambos procesos previo pago de las tasas que corresponda. Este paso es muy importante, ya que será imprescindible que las viviendas estén inscritas por separado por si en un futuro se quiere vender o alquilar alguna de ellas. Además, si se vende la vivienda con financiación hipotecaria, la hipoteca necesita para su inscripción estos de la finca a favor del comprador.
Al disponer de nueva vivienda, los coeficientes de propiedad y cuotas de participación de cara a la comunidad de propietarios cambiarán, por lo que se deberá notificar a esta para proceder a calcular los nuevos porcentajes según las mediciones resultantes.
Como pueden ver, la división de una vivienda o local en una comunidad de propietarios no es una labor fácil, pero tampoco imposible de llevar a cabo. Puede ser costosa en tiempo y dinero, pero también suele ser una buena opción para tener ingresos extra si decides ponerla en alquiler, para obtener alguna vivienda adicional o para capitalizarse.
Por ultimo y no menos importante, si se realizan obras sin licencias ni permisos, se corre el riesgo de una posible denuncia. En este caso, el propietario se verá obligado a legalizar las obras siempre que sea posible, de lo contrario deberá devolver al estado original la propiedad, independientemente de la posible sanción a la que se arriesga.
Por eso muy conveniente antes de empezar a hacer nada consultar con un arquitecto que pueda mostrar la viabilidad de lo que se quiere realizar y así evitar futuros problemas.
