¿Se puede abrir un negocio físico en una vivienda, ya sea una clínica dental, una tienda o un despacho, una consulta, etc.?
En determinados casos es posible cambiar el uso de tu vivienda para poder realizar una actividad económica de manera simultánea en el mismo piso. Esta solución no se suele plantear a menudo en los casos de autoempleo debido simplemente a que ignoramos esta posibilidad, que es completamente legal.
Para hablar de este tema, debemos dirigirnos a la Ley de la Propiedad Horizontal, para saber qué está permitido y qué no. Además, a lo largo del artículo, veremos qué trámites debes realizar para tener todo en orden.
La ley de la Propiedad Horizontal:
La comunidad de propietarios es el conjunto de propietarios de los diferentes pisos y locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
Por tanto, se trata de un colectivo de personas que tiene la titularidad de derechos sobre un mismo edificio. Por lo que es necesario que haya órganos de gestión y administración para el correcto funcionamiento de la comunidad.
Para ello, hay que acudir a la Ley de propiedad horizontal, donde se establecen las funciones de cada uno de los órganos, entre los que se encuentran: la junta de propietarios, el presidente y vicepresidentes, el secretario y el administrador.
Sin embargo, es inevitable que haya un conflicto entre el derecho de propiedad del propietario con su vivienda o local (pues este tiene el derecho de su uso y disfrute) y el interés general de la comunidad de propietarios.
¿Y si hablamos de legalidad?
Según la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios (incluso los de locales comerciales), pueden realizar modificaciones en el interior de su local o vivienda, siempre y cuando no afecte a las zonas comunes.
Si quisieras cambiar parte de la fachada o una puerta exterior, será necesario la aprobación de la comunidad de propietarios.
La comunidad de propietarios puede definir en sus estatutos las actividades permitidas en el interior de los locales comerciales del edificio. Sin embargo, si ya se está desarrollando esa actividad, no se puede prohibir a posteriori.
Nota: el artículo 7.5 de esta Ley sostiene que solo se pueden prohibir actividades que supongan una molestia para los vecinos. En caso contrario, el Tribunal lo tachará de “abuso de derecho por parte de la comunidad”.
Que prohibiciones pueden encontrarse los propietarios?. Te nombramos algunas:
- Actividades prohibidas: Actividades de hostelería en viviendas.
- Pubs, clubs y bares con música.
- En definitiva, cualquier actividad que genere ruido y molestias, de forma continuada.
- Prohibiciones relativas a los trámites que debe realizar el propietario para abrir un negocio en una vivienda o piso
Esta son algunas cosas que se deben considerar antes de abrir tu negocio:
1. Pedir permiso a tu comunidad de propietarios:
Debes saber si la comunidad acepta negocios en su interior y esto implica que los clientes accedan al local o vivienda y hagan uso de las zonas comunes. Estas limitaciones deben quedar recogidas en los estatutos y en el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Dependiendo de cada caso, la comunidad podría valorar pagar más en la cuota de participación para compensar los gastos extra de luz, ascensor y todo aquello que engloba a la actividad comercial.
Por eso se puntualiza que pedir permiso a la comunidad es vital, ya que incluso en algunas comunidades se prohíbe hasta la tenencia de animales de compañía.
2. Pedir permiso al ayuntamiento:
Después de pedir permiso a los comuneros, el segundo paso será ir al ayuntamiento de tu localidad y pedir una licencia de apertura.
Algunos documentos para presentar son: la escritura de tu propiedad, los planos o la memoria de calidades, etc. Ten en cuenta que al menos se exige el 50 % del inmueble libre para que el negocio lo ocupe.
3. Darse de alta en Hacienda e inscribirlo en el registro de la propiedad
Una vez que se obtiene la licencia o permiso, debes proceder con la inscripción en el Registro de la Propiedad. Si no lo haces, no podrás comenzar la actividad. También deberás inscribirlo en el IAE del ayuntamiento de tu localidad.
Deberás indicar que el propio domicilio es el local del negocio, describiendo cuántos metros vas a utilizar.
4. Otros factores a tener en cuenta
Si el piso es alquilado, deberás pedir permiso al propietario porque podrían cambiar algunos puntos del contrato. Si al buscar el piso, ya sabes que quieres montar un negocio, deberás informar al propietario. Y antes de firmar, consultar a la comunidad de propietarios.
Por otro lado, si quieres hacer modificaciones y obras, tendrás que pedir una licencia de obras. Si no lo haces, será una actividad ilegal.
Si tienes un negocio en un piso, y en él vas a guardar los pagos que hagan tus clientes en efectivo así como libros de cuentas y documentos que, de ser sustraídos podrían servir para realizar fraudes o estafas , deberás extremar su seguridad, una opción es contar con sistemas de seguridad profesionales como cámaras de videovigilancia o un sistema de alarma.
